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地产股掀涨停潮!房地产多个大利好疯传,券商:行业集中度将进一步提升,关注杠杆结构健康的头部房企

时间:21-11-11 15:47    来源:金融界

金融界网11月11日消息 今日房地产板块迎利好消息刺激,特发服务、新华联、中南建设、金地集团、保利发展、新大正、新城控股、阳光城、泰禾集团、铁岭新城、招商积余、招商蛇口集体涨停,万科A、万业企业、天房发展等纷纷大涨。

地产产业链相关的水泥建材、木业家具、工程机械板块纷纷活华新水泥、东方雨虹、江山欧派、厦工股份(600815)、建设机械涨停。

地产股掀涨停潮!房地产多个大利好疯传,券商:行业集中度将进一步提升,关注杠杆结构健康的头部房企

消息面上,昨天盘后以来房地产行业迎来多项重磅利好消息。昨天公布的10月金融数据显示,房地产贷款投放提速;房地产企业融资环境也有回暖迹象,资本市场上房企开启增持回购潮,楼市调控松绑的消息越来越多。

房地产贷款投放提速

11月10日金融数据央行发布10月金融数据,10月新增人民币贷款8262亿元,同比多增1364亿元,超市场预期。分项上看,居民中长期贷款(主要是房贷)同比多增162亿元,打破了过去5个月连续同比少增的局面。

开源证券首席经济学家赵伟表示,这或与“因城施策”下部分省市调控“松动”等有关,后续还需密切跟踪。

民生银行首席研究员温彬表示,10月居民中长期贷款新增规模保持相对稳定,但占全部新增贷款的比重升至51.1%,为去年10月以来新高,从侧面印证了近期按揭贷款政策已有所调整。

金融数据发布的同一天,央行官方罕见地公布了10月个人住房贷款统计数据,10月当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。

东方金诚首席宏观分析师王青分析,伴随宏观政策向稳增长方向微调,特别是房地产融资环境回暖,年内剩下两个月的信贷和社融增速有望回升。

11月10日盘后,据券中社报道有市场消息称,各地银保监通知热点城市的主要银行,将积压5个月以上的按揭贷款清退,同时放开对房地产商开发贷限额的管控。对此,深圳、北京地区多家主要银行回应:“暂未收到此类窗口指导或监管意图”。有银行房金部人士表示,按揭贷款并没有消息说的“积压数月”,都是按正常流程发放。

而早在10月15日,金融市场司司长邹澜在三季度金融统计数据发布会就曾指出,少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到约束,房价上涨速度得到抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。

房企融资环境回暖

11月10日晚间,据财联社消息,对于地产收并购,近期部分央企国企向监管部门反映,如果要做一些承债式收购,“三条红线”就会被突破,建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。

11月9日央行旗下的《金融时报》发布了一篇《高盛表示正在买入中国房企债券》,其中有一句话是“外资正看准时机抄底”。高盛出手抄底中国楼市,让房企债券又涨了一波。

“银行贷款放松”的消息在近期时有传出。11月9日,中国银行间市场交易商协会举行的房地产企业代表座谈会上,招商蛇口、保利发展、碧桂园等公司均表示,近期有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

2020年8月,住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,提出“三线四档”的监管要求。“三道红线”指:剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。根据“三道红线”踩线的条数,监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理,每降低一档,有息负债规模增速上限增加5%,即使是处于绿档位置的房企,有息负债年增幅也不得超过15%。“踩线”数量越多,房地产企业面临的降杠杆压力越大。按照监管要求,从今年1月1日起,房企正式进入降杠杆测试期。按照监管要求,到2023年6月底,试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。

10月15日,央行金融市场司司长邹澜在三季度金融统计数据发布会曾指出,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解,对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。针对这些情况,人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

多地楼市调控“松绑”

11月10日晚间传出了沈阳解除限购、限售的消息。消息称,沈阳市房产局11月10日召集各大房企,线下通知从11月11日开始,放松限购限售等一系列房地产限制性政策。

对此,沈阳市房产局相关人士今日表示,“没有这个消息,没收到相关通知”。不过,财联社报道称从多家房企获悉,昨日沈阳市房产局确实召集部分房企开会,通知房企将松绑限购、限售等政策,但不会出台红头文件。

11月5日,武汉市印发《武汉市加快推进总部经济高质量发展的政策措施》,对部分人群放松了限购。

10月28日,徐州市发布《关于调整市区商品住房预售项目建设规模的补充通知》,放松了新房预售条件。

再往前,哈尔滨、长春都有放松调控政策的文件发布。和以前“一日游”不同,这些城市的文件都没有被收回。

房企开启增持回购潮

近期已有多家房企通过回购美元债等方式应对市场疑虑、传递现金流充裕的信号。例如,11月7日新城控股发布公告称,公司结合当前实际经营及财务状况,计划由新城环球提前赎回存续金额为3.5亿美元的美元债券,并予以注销。

在此之前,雅居乐集团、中国金茂、世茂集团、中梁控股、建业地产、弘阳地产等多家房企纷纷启动境外美元债回购,表明其资金充足、以提振市场信心。

据时代财经不完全统计,今年截至11月9日,包括正荣地产、新城控股、金辉控股、建业地产、阳光城、融信中国、祥生控股、旭辉集团、中国金茂、中国奥园在内的超20家房企进行了美元债的回购,回购次数超过100次。

另外,随着内房股股价不断下探,不少大股东也选择在此时增持。据统计,截至目前,已经陆续有包括碧桂园、世茂集团、富力地产、中南建设、禹洲集团、绿城中国、上坤地产等在内的房企大股东出手增持自家股票。

关注杠杆结构健康的头部房企

中国银河证券表示,当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合,政策已经释放维稳信号,信贷侧面放松可期,根据以往经验,政策对板块估值弹性的影响大于业绩,板块估值一般在基本面处于底部区域开始抬升。行业在信用风险暴露的过程中中加速“优胜劣汰”的进程,逐步出清,待风险事件落地之后,行业信用格局重构,集中度进一步提升,利好经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部房企。

平安证券指出,房企正告别过去“以规模为导向”高杠杆时代,转而进入更加注重财务安全的稳健经营阶段,其中民企因融资受限等,降杠杆、收缩拿地力度更为明显;央国企则凭借良好的信用资质及背书,进一步扩大融资优势,在土拍市场遇冷下逆势成为拿地主力,新增质优价廉土储为后续销售业绩及规模扩张奠定坚实基础。预计经历本次阵痛期的洗礼,在融资、管控、产品等方面具备综合优势的国企及优质民企将进一步脱颖而出。

展望后市,光大证券认为,龙头房企收入端弹性确定,业绩增速相对稳定,估值具有较强防御性,股息率相对较高,对于考核周期较长的大资金具备配置吸引力,重点推荐万科A/万科企业,保利发展、中国金茂;先发布局多元赛道、注重运营升维的房企于营收端仍有一定提升空间,建议关注金地集团、龙湖集团、融创中国、旭辉控股集团、华润置地、中国海外发展、新城控股、金科股份等。

中信证券认为,市场最大的机遇是在运营和服务的机遇,重点推荐贝壳(BEKE)、碧桂园服务、融创服务、旭辉永升服务、华润万象生活、保利物业、金科服务、新城悦服务和中海物业。开发板块中市场占有率提升,盈利能力真实稳定的企业也值得推荐,包括龙湖集团、保利发展、万科A和金地集团等。

水泥建材有望估值修复

此外,天风证券预计,防水、涂料等品种明年价格调升幅度均有望达到5%-10%,瓷砖、管材等亦有望调整售价,对毛利的提振有望十分显著,低基数下消费建材龙头明年业绩高增是大概率事件。消费建材仍是建材优选品种,推荐东方雨虹、蒙娜丽莎、亚士创能、科顺股份、三棵树、北新建材等。

水泥板块方面,天风证券认为,当前受多种因素影响,水泥需求恢复有所滞后,但基建、地产需求边际好转的逻辑没有改变,四季度供给端限电限产力度较前期有所放松,但冬季错峰力度有所加强,预计价格维持高位震荡,同时在发改委指导下,煤炭价格见顶回落,利好水泥企业盈利改善。成长性角度,推荐:华新水泥、上峰水泥、万年青,塔牌集团、海螺水泥。